Suppression de la valeur locative : que change réellement la réforme de 2029 ?

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a accepté la suppression de l'imposition de la valeur locative. Le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029, pour les résidences principales comme secondaires. À cette date, le loyer fictif cesse d'être imposé — mais en contrepartie, les déductions fédérales pour frais d'entretien, rénovations énergétiques et intérêts hypothécaires disparaissent pour le logement occupé par son propriétaire. Jusqu'en 2029, le régime actuel continue de s'appliquer intégralement.

Ce n'est pas un ajustement de barème. C'est la fin d'une logique.

Pendant des décennies, l'imposition de la propriété a reposé sur un équilibre : un revenu fictif imposé d'un côté, des charges déductibles de l'autre. Beaucoup de patrimoines ont été structurés autour de cette mécanique — une dette hypothécaire maintenue volontairement, parce que ses intérêts réduisaient l'impôt. Cet équilibre disparaît. À partir de 2029, conserver une dette sur sa résidence principale pour en déduire les intérêts perd sa justification fiscale.

Deux exceptions subsistent au niveau fédéral. Les primo-accédants conservent une déduction des intérêts, plafonnée à 10 000 francs pour un couple et 5 000 pour une personne seule, réduite de 10 % par an sur dix ans. Et les biens mis en location gardent la déductibilité de leurs charges. Pour le propriétaire qui occupe son logement et l'a largement amorti, en revanche, le changement est net.

La dimension cantonale ajoute une part d'incertitude. Les cantons peuvent maintenir, pour leurs propres impôts, les déductions liées aux rénovations énergétiques jusqu'en 2050. Genève devrait le faire, mais les modalités ne sont pas arrêtées. Le canton a rejeté la réforme à plus de 66 %, sans pour autant échapper à son application.

Reste l'essentiel, qui n'est pas fiscal. La décision d'amortir ou non une dette hypothécaire n'est pas isolée : elle engage la fortune imposable — particulièrement à Genève, où elle est la plus lourde du pays —, la liquidité disponible et l'équilibre avec la prévoyance. Réduire sa dette en mobilisant des avoirs de prévoyance ou une assurance-vie déplace la charge ailleurs ; le faire avec des liquidités bancaires ne la déplace pas. L'arbitrage ne tient donc qu'examiné dans son ensemble.

La question n'est pas ce que vous perdez en 2029. C'est ce que vaut la structure de votre patrimoine sans ce régime.

Puis-je encore déduire mes intérêts hypothécaires après 2029 ?

Pour un logement que vous occupez, non — sauf si vous êtes primo-accédant (déduction plafonnée et dégressive sur dix ans) ou si le bien est mis en location. La déduction générale des intérêts de la résidence principale disparaît.

La réforme touche-t-elle les résidences secondaires ?

Oui. La valeur locative y est également supprimée. En contrepartie, les cantons pourront instaurer un impôt immobilier spécifique sur les résidences secondaires à usage personnel.

Faut-il agir avant 2029 ?

Jusqu'à l'entrée en vigueur, les déductions actuelles restent valables — y compris pour les travaux d'entretien et de rénovation. La période transitoire ouvre une fenêtre, mais toute décision d'amortissement ou de rénovation anticipée met en jeu d'autres paramètres (fortune, liquidité, prévoyance) et gagne à être pesée globalement plutôt qu'au seul motif fiscal.